Bir parseli birden fazla parsele ayırmaya ifraz, birden fazla parseli tek parselde birleştirmeye tevhid denir. İki işlem de 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde yapılır ve parselin hem tapu kaydını hem de değerini değiştirir.
İşlem nasıl yürür?
1. Harita mühendisi (harita ve kadastro bürosu ya da serbest harita bürosu) ifraz ya da tevhid dosyasını hazırlar. 2. Belediye ya da belediye sınırları dışında il özel idaresi, dosyayı imar planı ve plan notlarına göre inceler; uygun bulunursa encümen kararıyla onaylar. 3. Onaylanan işlem tapu müdürlüğünde tescil edilir; eski parsel kapanır, yeni ada/parsel numaraları açılır.
Hangi koşullar aranır?
- Plan ve plan notları: Yeni parsellerin asgari büyüklüğü ve asgari cephe uzunluğu planda ya da yönetmelikte belirlenir.
- Yola cephe: İfrazla oluşan her parselin yola cephesi bulunmalıdır. Kadastro yolu ile imar yolu farkını Yola cephe: kadastro yolu ile imar yolu farkı yazısında anlatıyoruz.
- Yola ve kamu alanına ayrılan kısım: İfraz sırasında plana göre yola ya da kamu alanına giren kısımların ayrılması gerekebilir.
- Tarım arazileri: 5403 sayılı kanun kapsamındaki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünme yapılamaz; Tarım ve Orman İl Müdürlüğü görüşü aranır.
- Malik rızası ve şerhler: Tevhidde parsellerin malik durumu uyumlu olmalı, tüm maliklerin rızası alınmalıdır; ipotek gibi şerhler için alacaklının onayı gerekebilir.
İfraz, bir imar adasının bütün olarak yeniden düzenlendiği imar uygulamasından (18. madde uygulaması) farklıdır; orada düzenleme ortaklık payı ayrılır ve parseller yeniden dağıtılır.
Değer neden değişir?
- İfraz: Büyük bir parsel, yapılaşmaya ve satışa elverişli küçük parsellere ayrıldığında alıcı kitlesi genişleyebilir. Ancak yola ayrılan kısım, cephe kısıtları ve işlem maliyetleri hesaba girer.
- Tevhid: Tek başına yapılaşmaya elverişsiz küçük ya da dar parseller birleştirildiğinde yapılabilecek bina büyüyebilir ve yerleşim kolaylaşır.
- Yapılaşma hakkı: TAKS ve KAKS değerleri parsel alanı üzerinden hesaplandığı için ayırma ve birleştirme toplam inşaat alanını değiştirebilir. Hesabı Yapılaşma hesabı aracı ile görebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İfraz ve tevhid için nereye başvurulur?
Belediye sınırları içinde belediyeye, dışında il özel idaresine başvurulur. Dosya harita mühendisince hazırlanır; onaydan sonra tapu müdürlüğünde tescil edilir.
Her parsel ifraz edilebilir mi?
Hayır. Yeni parsellerin plandaki asgari büyüklük ve cephe koşullarını sağlaması ve yola cephesi olması gerekir. Tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğü ayrıca uygulanır.
İşlemden sonra ada/parsel numarası değişir mi?
Evet. İfraz ve tevhid sonrasında eski parsel kapanır ve yeni ada/parsel numaraları açılır. Elinizdeki belge eskiyse güncel numarayı tapu müdürlüğünden öğrenin; ayrıntı için Ada parsel sorgulama nasıl yapılır? yazısına bakın.
emlakfiyati.com ile
Değerleme ada/parsel kimliği üzerine kuruludur: alan ve sınır resmî kadastro kaydından okunur, bu yüzden ifraz ya da tevhid sonrasında güncel ada/parsel numarasıyla değerleme yapılır. Sonuç yapay zeka destekli bir tahmindir; tek değer ve olası aralık olarak okunur ve resmî ekspertiz yerine geçmez. Bu yazı genel bilgi verir; hukuki, mali ya da vergisel danışmanlık değildir. İşlem öncesinde güncel durumu ilgili belediyeden, tapu müdürlüğünden ve kurumlardan teyit edin.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, 15., 16. ve 18. maddeler.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği.
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
Künye
- Yazar: emlakfiyati.com Araştırma Ekibi
- Yayın tarihi:
- Kaynakça: 3 kaynak
- arsa
- imar
- ifraz
- tevhid
- yapılaşma
- tapu