Yöntem ve doğruluk

Modelimizi kendimiz ölçüyoruz.

Geçmiş bir tarihe kadarki piyasa verileriyle, sonra piyasaya çıkan taşınmazların fiyatını tahmin ettik ve hatayı saydık. Sonuç iyi ya da kötü olsun, burada olduğu gibi yayımlanır.

Son ölçüm 18 Ekim 2026 · veri tarihi 17 Ekim 2026 · model v4.14-gelisim-bant

01 · özet

Ne bulduk, rakamlarıyla.

Piyasada istenen fiyata göre ölçüldü; tapu satış bedeli değildir. İstenen fiyat satıcının beklentisidir. Pazarlık payı ve hiç satılmayan taşınmazlar da ölçüme girer.

İstanbul · Konut (daire)

Medyan hata: %17,9
±%10 içinde: %30,9
±%20 içinde: %54,7
P25–P75 kapsaması: %48,1

Kocaeli · Arsa

Medyan hata: %33,0
±%10 içinde: %16,4
±%20 içinde: %32,2
P25–P75 kapsaması: %42,9

Eşik · İstanbul konut medyan hata ≤ %12 ve yeterli test örneği

Eşik henüz sağlanmadı: İstanbul konutta medyan hata %17,9. Bu eşik aşılana kadar sitede ve raporlarda doğruluk iddiası kullanmıyoruz.

Türkiye · Konut (daire)

Ölçüm yayın eşiğinin altında

Doğruluk eşiği sağlanmadığı için gösterge çizilmez; ölçülen sayılar yukarıdaki kartlarda ve aşağıdaki tabloda olduğu gibi yayımlanır.

±%10 içinde%37,4
±%10–20 arası%26,6
±%20 dışında%36,0

Hata, tahminin piyasada istenen fiyattan sapmasıdır (tapu satış bedeli değil).

Türkiye · Arsa

Ölçüm yayın eşiğinin altında

Doğruluk eşiği sağlanmadığı için gösterge çizilmez; ölçülen sayılar yukarıdaki kartlarda ve aşağıdaki tabloda olduğu gibi yayımlanır.

±%10 içinde%14,8
±%10–20 arası%13,3
±%20 dışında%71,9

Hata, tahminin piyasada istenen fiyattan sapmasıdır (tapu satış bedeli değil).

Türkiye · Konut (daire)

%14,2medyan hata · ±%10 içinde %37,4 · ±%20 içinde %64,0

Türkiye · Arsa

%39,3medyan hata · ±%10 içinde %14,8 · ±%20 içinde %28,1

02 · nasıl ölçtük

Geçmişte kalıp geleceği tahmin.

Kesim tarihinden (2026-09-17) önceki piyasa verileriyle karşılaştırma kümesi kuruldu. Sonra piyasaya çıkan ve tekrarları temizlenen taşınmazların fiyatı bu kümeyle tahmin edildi.

Ölçüm, site içi, asansör ve otopark gibi nitelik düzeltmesini varsayılan olarak içermez; nitelik düzeltmesi kapalıdır.

01Eğitim: kesimden önceki 180 gün içinde piyasada görülen ve fiyatı sonradan değişmemiş taşınmazlar.
02Test: kesim ile veri tarihi arasında piyasaya çıkan taşınmazlar. Aynı taşınmazın kopyaları teke indirildi; eğitimde görülen taşınmaz testten çıkarıldı.
03Konum denetiminden geçen, makul sınırlar içindeki kayıtlar; konutta daire/rezidans, arsada hisseli olmayan tam parsel.
04Tahmin: değerleme motorunun iki katmanı birlikte çalışır. Yakın katman: arsada 0,5–6 km içinde aynı türde en az 8, konutta 0,5–2 km içinde en az 12 benzer daire; mesafe ve alan benzerliğiyle ağırlıklı ortanca. Bölge katmanı: mahalle → ilçe → il sırasıyla birleşik değer; konutta alanı benzer taşınmazlar, arsada tür grubu ve boyut düzeltmesi. İki katman eşit ağırlıkla birleşir; yakın benzer yoksa bölge katmanı tek başına çalışır.
05Aynı taşınmazın tekrar kaydı (50 m içinde, alanı ±%3) yakın benzer sayılmaz; benzerler arasındaki tekrarlar teke indirilir. Katı boş, toplam katı en çok 4 olan ya da köy evi, bina, villa veya müstakil olarak tanımlanan konut daire kümesine alınmaz.
06Değer taşıma: her benzer taşınmazın m² fiyatı hedefin özelliklerine (konutta alan, bina yaşı, kat, oda, piyasaya çıkış zamanı; arsada alan ve piyasaya çıkış zamanı) mahalle içi regresyonla taşındı. Katsayılar yalnız kesimden önceki verilerden öğrenildi; test örneğinin özellikleri kullanıcı beyanının yerini tuttu.
07Aralık: benzer taşınmaz değerlerinin orta yarısı (alt ve üst çeyrek arası); istenen fiyatın bu bandın içinde kalma oranı ölçüldü.

Kesim tarihi: 17 Eylül 2026
Test penceresi: 17 Eylül 2026 – 17 Ekim 2026
Ölçüm çekirdeği: dogruluk-cekirdek-v3-knn

03 · il ve tür bazında

Yeterli test örneği olan hücreler.

Medyan hata: tahminle istenen fiyat arasındaki farkın yüzdesinin ortancası. ±%10 ve ±%20: tahminin istenen fiyata bu kadar yakın kaldığı test örneklerinin payı. Kapsama: istenen fiyatın raporda gösterilen P25–P75 bandına düştüğü test örneklerinin payı.

İl ve tür bazında ölçüm sonuçları (yalnız yeterli örnekli hücreler)
İl	Tür	Medyan hata	±%10	±%20	Kapsama
İstanbul	Konut (daire)	%17,9	%30,9	%54,7	%48,1
Ankara	Konut (daire)	%11,6	%44,1	%73,5	%49,9
Antalya	Konut (daire)	%14,0	%38,3	%63,5	%49,7
Balıkesir	Konut (daire)	%14,7	%35,6	%64,8	%47,3
İzmir	Konut (daire)	%14,0	%36,8	%65,1	%47,7
Aydın	Konut (daire)	%15,6	%33,1	%60,4	%48,2
Bursa	Konut (daire)	%12,4	%40,5	%68,4	%50,7
Eskişehir	Konut (daire)	%12,9	%39,6	%71,2	%45,6
Kahramanmaraş	Konut (daire)	%19,5	%24,9	%51,1	%47,9
Tekirdağ	Konut (daire)	%10,7	%48,2	%75,6	%50,8
Kocaeli	Konut (daire)	%12,4	%41,3	%68,8	%46,5
Diyarbakır	Konut (daire)	%12,8	%41,8	%69,3	%51,2
Konya	Konut (daire)	%10,7	%46,7	%76,4	%50,4
Adana	Konut (daire)	%13,2	%40,1	%70,6	%52,0
Manisa	Konut (daire)	%11,4	%44,6	%74,5	%49,1
Samsun	Konut (daire)	%11,7	%43,5	%69,4	%56,0
Mersin	Konut (daire)	%14,6	%36,4	%62,1	%45,0
Muğla	Konut (daire)	%14,3	%36,4	%65,4	%52,8
Gaziantep	Konut (daire)	%12,2	%41,6	%70,7	%50,6
Ordu	Konut (daire)	%13,6	%41,3	%68,1	%48,9
Denizli	Konut (daire)	%11,7	%45,8	%73,8	%51,1
Trabzon	Konut (daire)	%14,9	%38,7	%62,7	%45,5
Sakarya	Konut (daire)	%14,2	%41,0	%65,4	%42,5
Kayseri	Konut (daire)	%12,3	%41,0	%67,0	%50,2
Çorum	Konut (daire)	%10,1	%50,0	%76,5	%59,0
Şanlıurfa	Konut (daire)	%15,5	%35,5	%62,0	%53,0
Giresun	Konut (daire)	%11,3	%46,3	%71,3	%52,5
Sivas	Konut (daire)	%10,3	%49,7	%77,1	%47,7
Edirne	Konut (daire)	%12,4	%36,4	%70,2	%47,9
Düzce	Konut (daire)	%10,2	%48,6	%71,2	%49,5
Yalova	Konut (daire)	%13,1	%41,0	%71,0	%57,0
İstanbul	Arsa	%40,4	%14,2	%27,4	%42,0
Tekirdağ	Arsa	%38,5	%15,3	%29,7	%40,9
İzmir	Arsa	%38,4	%13,7	%28,2	%43,6
Kahramanmaraş	Arsa	%42,5	%14,3	%26,4	%43,1
Balıkesir	Arsa	%37,2	%13,5	%28,0	%47,4
Bursa	Arsa	%34,1	%17,3	%33,0	%46,1
Antalya	Arsa	%38,1	%16,4	%30,4	%45,7
Konya	Arsa	%31,5	%18,5	%35,9	%47,3
Muğla	Arsa	%34,9	%15,4	%28,8	%48,6
Aydın	Arsa	%36,5	%14,9	%26,4	%47,2
Sakarya	Arsa	%31,4	%18,3	%33,6	%44,4
Ankara	Arsa	%43,0	%16,8	%27,1	%44,9
Kocaeli	Arsa	%33,0	%16,4	%32,2	%42,9
Manisa	Arsa	%34,8	%14,3	%30,0	%44,0
Mersin	Arsa	%44,2	%15,9	%25,4	%40,7
Denizli	Arsa	%37,9	%17,0	%27,8	%44,1
Samsun	Arsa	%33,2	%17,7	%31,9	%45,0
Çanakkale	Arsa	%39,0	%15,1	%25,5	%48,3
Kırklareli	Arsa	%37,2	%14,7	%27,9	%44,6
Eskişehir	Arsa	%54,7	%8,8	%17,7	%35,4
Trabzon	Arsa	%49,8	%9,9	%23,2	%38,4
Kayseri	Arsa	%34,0	%18,2	%31,8	%52,7
Bilecik	Arsa	%47,8	%11,7	%22,6	%46,0
Edirne	Arsa	%39,9	%10,7	%22,3	%41,3
Adana	Arsa	%32,4	%19,2	%31,7	%47,5
Ordu	Arsa	%41,3	%16,7	%26,7	%43,3
Burdur	Arsa	%41,2	%15,7	%25,0	%47,2

Bazı il/tür hücrelerinde test örneği yayım eşiğinin altında kaldı; bu hücrelerde sayı yayımlanmaz.

Güven sınıfına göre (Türkiye)

P80: tahminlerin %80'inde istenen fiyattan sapma bu değer ya da daha azdı. Çevrimdışı ölçüm yalnız “düşük” ile “orta ve yüksek” güveni ayırabilir.

Türkiye geneli, tür ve güven sınıfına göre medyan ve P80 hata
Tür	Güven sınıfı	Medyan hata	P80 hata
Konut (daire)	Tümü	%14,2	%30,3
Konut (daire)	Düşük güvenli sonuçlar	%13,8	%29,7
Konut (daire)	Orta ve yüksek güvenli sonuçlar	%14,6	%31,0
Arsa	Tümü	%39,3	%82,1
Arsa	Düşük güvenli sonuçlar	%41,7	%85,9
Arsa	Orta ve yüksek güvenli sonuçlar	%33,1	%68,9

04 · sınırlar

Bu ölçüm neyi söylemez?

Piyasada istenen fiyata göre ölçüldü; tapu satış bedeli değildir.
Resmî imar planı, kadastro ve çevre (konum çarpanı) katmanları çevrimdışı ölçülemedi. Ölçüm, model v4.14-gelisim-bant içinde yakın ve bölge katmanlarını sınar; plan ve çevre katmanları canlı raporda ek olarak çalışır.
Bir il/tür hücresinin sayıları 100 test örneğine ulaşınca yayımlanır; bu sayıya ulaşmayan hücreler ölçüm tamamlandıkça tabloya eklenir.
İstenen fiyat satıcı beklentisidir; pazarlık payı ve satılmayan taşınmazlar ölçüme girer.
Aralık: raporlardaki P25–P75 bandı test örneklerinin konutta %48,8, arsada %43,2 kadarını kapsadı. Bu, bandın emsal dağılımının orta yarısını temsil ettiğini gösterir; bir satış aralığı taahhüdü değildir.
Sonuç çıkmazsa hakkınız iade: ölçüm kümesinde kural uygulansaydı konut test örneklerinin %0,8, arsa test örneklerinin %22,5 kadarında aralık ±%50’den geniş çıkacak ve hak iade edilecekti.

Her sayı aynı veri kopyasından aynı yöntemle yeniden üretilebilir.

Dayanak · emsal ağırlığı

Emsaller değere nasıl katkı verir?

Yakındaki benzer taşınmaz daha ağır sayılır; veri ağırlığı ve alan/tür uyumu çarpılır; fiyata yapı dahil görünüyorsa ağırlık 0,35 ile çarpılır. Tek bir veri grubunun toplam ağırlıktaki payı sınırlandırılır.

w = 1/(1 + mesafe_km) × uyum × veri_ağırlığı × yapı_dahil (0,35)

Olası değer aralığı: benzer taşınmazların orta yarısıdır; istatistiksel güven aralığı değildir.
Ağırlık payı, benzer taşınmazın değere katkı ağırlığının kümedeki yüzdesidir; doğruluk ya da eşleşme oranı değildir. Paylar 0,1 puana yuvarlanır.

Başlayın

Ada/parsel bilgisiyle başlayın. İlki ücretsiz.

Kart bilgisi istenmez; sonuç kaynaklarıyla gelir.

Ücretsiz değerle Paketleri görün