Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı modelin işleyişi, paylaşım oranının nasıl belirlendiği ve sözleşmede korunması gereken maddeler.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin arsasının bir bölümünü müteahhide devretmesi, müteahhidin de karşılığında arsa üzerinde bina yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Türk hukukunda karma nitelikli bir sözleşmedir: hem eser sözleşmesi hem taşınmaz satış vaadi unsurlarını taşır.
Neden bu model kullanılır?
Arsa sahibi çoğunlukla inşaat sermayesine ve teknik organizasyona sahip değildir. Müteahhit ise arsa maliyetini peşin ödemek yerine, üreteceği bağımsız bölümlerin bir kısmıyla ödemeyi tercih eder. Model her iki tarafın da nakit ihtiyacını azaltır; buna karşılık her iki tarafa da proje riski yükler.
Şekil şartı
Bu sözleşme taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için resmî şekilde yapılmalıdır: noterde düzenleme şeklinde. Adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Ayrıca tapuya şerh edilmesi, arsa sahibinin ve müteahhidin haklarını üçüncü kişilere karşı korur.
Paylaşım oranı neye göre belirlenir?
Paylaşım oranı pazarlıkla belirlenir ve şu değişkenlere bağlıdır:
- Arsanın konumu ve birim değeri
- İmar hakkı (emsal, kat adedi, fonksiyon)
- Bölgedeki satış fiyatları ile inşaat maliyeti arasındaki makas
- Mevcut yapının yıkım maliyeti ve varsa kiracı tahliye yükü
- Projenin tahmini süresi ve finansman koşulları
Arsa değeri yükseldikçe arsa sahibinin payı artar; inşaat maliyetinin satış fiyatına oranı yükseldikçe müteahhidin payı artar. Sabit bir "adil oran" yoktur; oranı belirleyen, projenin fizibilitesidir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler
- Paylaşım listesi: Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, kat ve daire numaralarıyla açıkça yazılmalı. "Yüzde 50" gibi soyut ifade uyuşmazlık üretir.
- Teknik şartname: Kullanılacak malzemeler marka/sınıf düzeyinde tarif edilmeli.
- Süre ve gecikme cezası: İşe başlama, ruhsat alma ve teslim tarihleri; her gecikme günü için cezai şart.
- Tapu devir takvimi: Arsa payının müteahhide hangi imalat aşamasında, hangi oranda devredileceği kademelendirilmeli. Tüm payın baştan devri arsa sahibi için en riskli kurgudur.
- İpotek ve devir yasağı: Müteahhidin arsa sahibine ait bölümleri üçüncü kişilere satmasının veya ipotek ettirmesinin sınırlandırılması.
- Fesih ve tasfiye: İnşaat yarıda kalırsa yapılacak imalat bedeli tespiti ve tapu iade mekanizması.
- Teminat: Banka teminat mektubu veya benzeri güvence.
- Yapı denetim ve iskân: İskân alma yükümlülüğünün kime ait olduğu ve masraf paylaşımı.
Arsa sahibi için başlıca riskler
- Müteahhidin mali güçsüzlüğü nedeniyle inşaatın yarım kalması
- Arsa payının erken devredilmesi ve bu paylar üzerinden üçüncü kişilere satış yapılması
- Projede ruhsata aykırı imalat yapılması ve iskânın alınamaması
- Teknik şartnamenin belirsizliği nedeniyle kalite uyuşmazlığı
- Müteahhit aleyhine doğan hacizlerin devredilen arsa payını etkilemesi
Müteahhit için başlıca riskler
- Arsa üzerinde bilinmeyen takyidat veya hisse uyuşmazlığı çıkması
- İmar planı değişikliği veya ruhsat sürecinin uzaması
- Maliyet artışlarının fizibiliteyi bozması
- Paydaşlardan bazılarının sözleşmeye katılmaması
Başlamadan önce
Sözleşme öncesinde arsanın imar hakkını ve piyasa değerini bağımsız olarak tespit ettirmek, paylaşım oranını pazarlık masasına gerekçeli girmeyi sağlar. emlakfiyati.com arsa için bilgisayar destekli bir değer tahmini üretir; bu tahmin ön hazırlık içindir, resmî ekspertiz yerine geçmez ve sözleşme öncesinde mutlaka bir avukat ile bir değerleme uzmanından destek alınmalıdır.