İmar Durumu Nedir ve Taşınmazın Değerini Nasıl Etkiler?
İmar durumu belgesi, emsal (KAKS) ve TAKS kavramları, imar planı kademeleri ve bunların arsa değerine etkisi.
İmar durumu, bir parselin üzerinde ne yapılabileceğini belirleyen kuralların bütünüdür. Arsa değerlemesinde tek bir başlığa öncelik verilecek olsaydı, o başlık imar durumu olurdu: aynı sokakta, aynı büyüklükte iki parselin değeri yalnızca imar şartları yüzünden birbirinden çok farklı olabilir.
İmar durumu belgesi nedir, nereden alınır?
İmar durumu belgesi (halk arasında "imar çapı" da denir), parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünce düzenlenir. Belge, yürürlükteki imar planına göre parselin fonksiyonunu ve yapılaşma koşullarını gösterir. Birçok belediye bu bilgiyi e-belediye sistemleri üzerinden de sunar; ancak internetten alınan bilgi çoğu zaman bilgilendirme amaçlıdır, resmî işlemlerde ıslak imzalı belge istenir.
Temel kavramlar
- Emsal (KAKS): Kat alanları kat sayısı. Parsel alanı ile çarpıldığında toplam inşaat alanını verir. Emsal 1,50 olan 1.000 m² arsada kabaca 1.500 m² inşaat hakkı vardır.
- TAKS: Taban alanı kat sayısı. Yapının zemine oturacağı en büyük alanı sınırlar. TAKS 0,30 olan 1.000 m² parselde bina zeminde en fazla 300 m² oturur.
- Hmax / kat adedi: Yapının azami yüksekliği veya kat sayısı.
- Çekme mesafeleri: Yapının parsel sınırlarından bırakması gereken boşluklar. Küçük ve dar parsellerde çekme mesafeleri, teorik emsal hakkının tamamının kullanılmasını fiilen engelleyebilir.
- Fonksiyon: Konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi, turizm, park, yol, tarım gibi kullanım kararı.
İmar planı kademeleri
Planlar birbirine bağlı bir hiyerarşi içinde çalışır: çevre düzeni planı en üstte genel kararları verir, nazım imar planı arazi kullanım kararlarını ve yoğunluğu belirler, uygulama imar planı ise parsel ölçeğinde yapılaşma şartlarını ortaya koyar. Bir parselin fiilen inşaata konu olabilmesi için uygulama imar planının bulunması ve imar uygulamasının (18. madde uygulaması gibi) tamamlanmış olması gerekir.
Değeri değiştiren kritik ayrımlar
- İmarlı arsa – imarsız arazi: Uygulama imar planı içinde kalan, yapılaşmaya açık bir parsel ile plansız alandaki tarla arasındaki fark, değerlemedeki en büyük tek kalemdir.
- Plan var ama uygulama yok: Parsel imar planı sınırları içinde olsa bile imar uygulaması yapılmamışsa, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi nedeniyle sonuçta elinize geçecek net imarlı alan azalabilir.
- Kamuya ayrılan alanlar: Parselin bir kısmı yol, park veya okul alanında kalıyorsa, o kısım için yapılaşma hakkı doğmaz.
- Yapı yasağı getiren durumlar: Sit alanı, askeri yasak bölge, orman sınırı, mera vasfı, taşkın alanı, jeolojik sakıncalı alan gibi kayıtlar yapılaşmayı sınırlandırır veya tamamen kaldırır.
Alıcı için pratik kontrol listesi
- Parselin güncel imar durumunu belediyeden teyit edin; satıcının verdiği eski belgeye güvenmeyin.
- Plan değişikliği söylentisine dayanarak fiyat ödemeyin. Askıya çıkmamış, kesinleşmemiş bir plan hukuken yoktur.
- Tapudaki vasıf (arsa, tarla, bağ) ile imar durumunu ayrı ayrı kontrol edin; tapuda "arsa" yazması yapılaşma hakkı garantisi değildir.
- Parselin yola cephesi olup olmadığını plan üzerinde görün. Yola cephesi bulunmayan parselde ruhsat sorunu çıkar.
emlakfiyati.com değer tahmininde imar bilgisini elde edilebildiği ölçüde kullanır; yine de tahmin resmî ekspertiz yerine geçmez ve imar durumunun tek geçerli kaynağı ilgili belediyenin düzenlediği belgedir.