Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa alımında imar, tapu, zemin, erişim ve altyapı başlıklarında yapılması gereken kontroller ve sık yapılan hatalar.
Arsa alımı, konut alımından daha yüksek bilgi asimetrisi taşır. Konutta gördüğünüz şey büyük ölçüde satın aldığınız şeydir; arsada ise değerin çoğu görünmeyen kayıtlarda saklıdır. Aşağıdaki kontroller, alım öncesinde tamamlanması gereken asgari listedir.
1. Tapu kaydı ve vasıf
- Tapu senedindeki nitelik (vasıf) bilgisine bakın: "arsa", "tarla", "bağ", "zeytinlik" gibi. Tapuda "tarla" yazan bir taşınmaz, imar planı içinde olsa bile farklı bir hukuki rejime tabi olabilir.
- Takyidatları (ipotek, haciz, intifa, geçit irtifakı, şerhler) mutlaka kontrol edin veya ettirin.
- Hisseli mi müstakil mi olduğunu netleştirin. Hisseli tapuda satın aldığınız şey belirli bir fiziki alan değil, taşınmazın tamamı üzerindeki bir paydır.
- Satıcının gerçekten malik olduğunu ve vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletnamenin kapsamını doğrulayın.
2. İmar durumu
- Belediyeden güncel imar durum belgesi alın. Satıcının verdiği eski belge yeterli değildir.
- Emsal (KAKS), TAKS, kat adedi, çekme mesafeleri ve fonksiyonu not edin.
- Parselin bir kısmının yol, park, okul gibi kamuya ayrılan alanda kalıp kalmadığına bakın.
- İmar uygulaması (18. madde) yapılmış mı öğrenin. Yapılmamışsa düzenleme ortaklık payı kesintisi sonucunda net imarlı alanınız azalabilir.
- Plan değişikliği vaadine para ödemeyin. Kesinleşmemiş plan hukuken yoktur.
3. Yapılaşmayı engelleyen kayıtlar
- Sit alanı (arkeolojik, doğal, kentsel), askeri yasak bölge, orman sınırı, mera vasfı, kıyı kenar çizgisi, taşkın alanı, jeolojik sakıncalı alan.
- 2/B kapsamındaki taşınmazlar için özel mevzuat geçerlidir.
- Enerji nakil hattı, boru hattı veya kamulaştırma şerhi bulunup bulunmadığı.
4. Erişim ve zemin
- Yola cephesi var mı? Kadastral yol ile imar yolu farklı şeylerdir. Yola cephesi olmayan parselde ruhsat alınamaz; geçit hakkı davası uzun ve belirsiz bir süreçtir.
- Parselin eğimi ve kot durumu; yüksek eğim, istinat duvarı ve hafriyat maliyeti demektir.
- Zemin etüdü yapılabiliyorsa yaptırın; taşıma gücü düşük zeminde temel maliyeti belirgin biçimde artar.
- Parsel sınırlarının arazide fiilen nerede olduğunu görmek için aplikasyon talep edin. İşgal veya sınır kayması, satın aldıktan sonra ortaya çıkan en yorucu sorunlardan biridir.
5. Altyapı
Elektrik, su, kanalizasyon ve doğal gaz hatlarının parsele ulaşıp ulaşmadığını ilgili kurumlardan sorun. Altyapısı olmayan bir parselde bağlantı maliyeti, arsa bedelinin küçümsenmeyecek bir kısmını oluşturabilir.
6. Değer kontrolü
- Emsal araştırmasını ilan fiyatlarıyla değil, mümkün olduğunca gerçekleşen satışlarla yapın.
- Karşılaştırdığınız parsellerin imar durumunun konu parselle aynı olduğundan emin olun. Farklı emsal değerine sahip iki parselin birim fiyatı doğrudan kıyaslanamaz.
- Toplam bedeli değil, kullanılabilir inşaat alanı başına maliyeti hesaplayın.
Sık yapılan hatalar
- Sadece TKGM haritasına bakıp imar durumunu sormamak
- Kapora veya "satış vaadi" ödemesini noter sözleşmesi olmadan yapmak
- Hisseli tapuda "şurası benim yerim" sözüne güvenmek
- Ödemeyi nakit yapıp banka kaydı bırakmamak
- Tapuda gerçek bedelin altında bir tutar beyan etmek
Alım öncesi ön değerlendirme için emlakfiyati.com ada-parsel bilgisiyle bilgisayar destekli bir değer tahmini üretir. Bu tahmin yukarıdaki kontrollerin yerine geçmez ve resmî ekspertiz yerine geçmez; nihai kararı belge kontrolü ve yerinde inceleme sonrasında verin.